竹山路项目客户锁定 地产界的独立思想派 2、300-400W以内 城空 江宁的都市中心 无缝对接南京中心 为只有传统家庭改善产品供应的江宁/南京 提供高效事业的城市中心综合体，满足新锐菁英家庭 该单价能承受的阶层 中产菁英阶层 中心区、南站CBD区 地标级公寓生活。 中心区、南站CBD区 厂区风貌、服务式公寓， 近主城地铁盘二手 去传统住宅家庭化，江宁 厂区风貌、服务式公寓， 去传统住宅家庭化，江宁

103-137㎡ 外溢到未来配套区，

江宁组团价值地图 地产界的 深业青珑上府 划分为多个独立产居小生态圈，不必圈（难点） 景区板块主城富人、产业富人认可的 2.4万/㎡ 华商圈高品质资源集中地，产业企业 仁恒城市星徽名苑 3万/㎡ 南京城南新城无缝衔接，主城热门发 万科星耀都荟 展板块，南门户，资源产业能级低 400-500W 区，资源闭环。开发区制造业、科研园区重 90-160-300㎡ 地，自形成环境-工作-生活-教育-商业循环 400-800W 方山景区以文教产业为主，景区低密别墅区， 120-140-170㎡ 230-330W 资源不闭环但未来新城规划，产业首改、环 450-650W 110/140㎡ 伟星万科四季光年 以大学、产业为主 ， 资源不闭环、产业能级 正方新城 远洋万和方山望 较低、无景区2W左右，以而二手房为主 地产界的独立思想派 外溢，没得选 国际都会范 城南新区 89/140㎡ 3.7万/㎡ 85（2）-130（3）㎡ 城，中心区最低总价首

2万/㎡ 103-137㎡ 远洋万和方山望 产区风貌，外溢得极稀 165-250W 缺的洋房、大面积 龙湖水晶郦城 极少的低密 南站CBD 街头服务 生服 3、研+产+厂住+景区一体的产业园生态圈 区政府 1、除中心区，其他板块资源难闭环 国际企业园 2、开发区核心区10-20年发展，已无新地，但技 将军山 电子科技产业园 淳化业厂区 术人口增加，大量首置、改善需求。只能外溢

方山景区以文教产业为主，景区低密别墅区， 120-140-170㎡ 230-330W 资源不闭环但未来新城规划，产业首改、环 450-650W 110/140㎡ 伟星万科四季光年 以大学、产业为主 ， 资源不闭环、产业能级 正方新城 远洋万和方山望 较低、无景区2W左右，以而二手房为主 地产界的独立思想派 外溢，没得选 国际都会范 城南新区 89/140㎡ 3.7万/㎡ 85（2）-130（3）㎡ 城，中心区最低总价首

江宁聚集了一批智造精英 双高的新一代（高学历高薪）

属于预算有点预算但实力一般， 270-420W 房价贵买紧凑改善，地段、资源 买未来整体配套 成熟度不太挑剔，可以选有未来 成熟 熙悦 发展的重点区域 新保弘天宸 1、开发区产业技术青年2、主城 仁恒城市星徽名苑 压力改善外溢3、文教压力改善 万科星耀都荟 3.12万/㎡ 85（2）-130（3）㎡ 3.12万/㎡ 200-400W 85（2）-130（3）㎡ 200-400W 中航樾府 买产业区、中心区 东渡国际青年城 2.66万/㎡ 89/106/125㎡ 接受二手房 230-330W 金隅紫京云筑 伟星万科四季光年 外溢到未来配套区，

资源年轮地图呈现 地产界的独立思想派 极为传统的省会城市: 制造业（科创升级）+军政务+文教 +旅游，CBD等新经济产业不强。 资源年轮地图呈现 地产界的独立思想派 极为传统的省会城市: 制造业（科创升级）+军政务+文教 +旅游，CBD等新经济产业不强。 展、铁轨、断头路影响。两 着厂区+居的生活 客户有压力外溢的、求现代化需求 南京畅销品 传统的南京人主城情节重 5 地产界的独立思想派 2021年TOP20中只有一个在江宁，为江宁本地人购买 300-430W （这对我们项目不利，南京人不出城 核心资源 一线国际化生 792套 30.66亿 出城的刚需更在意住宅资产属性） 143-190-230-380㎡ 400-500W 高层 3、刚改只能去产业副城，核心区没有 800-1330W 73.88亿 1 地铁、产城资源、公

250W以下 - 要么外溢边缘区，要么中心区套1 深业青珑上府 预算少，只能边缘或者极小面积 83-125㎡ 3W，买套1 165-250W 中海方山印 面积80，暂无配 产业职住平衡 套，等未来发展 面积80，但生 属于预算有点预算但实力一般，房价 江宁组团汇总5种客群分析 贵买紧凑改善，地段、资源成熟度不 太挑剔，可以选有未来发展的重点区 域 1、开发区产业技术青年2、主城压力 改善外溢3、文教压力改善 一、1000W+以上是江宁顶级阶层 新房供应几乎没有 以二手房为主 以景区别墅、城区别墅 暂未形成中心大平层消费观 1、主城实力富人2、产业区董事长、领 导层 3、文教产业大学城领导层 4、下 游厂企业主 5、主城实力退养 二江宁区精英高改阶层 450-700 1、开发区产业管理者 2、下游产业厂企业主 五、250以内 3、文教产业本地改善客群 江宁首置首改、扎根青年 基本占领中心区 产业核心区 预算少，只能边缘或者极小面积 1、产业区基层青年 2、产业区 压力改善 3、老城压力外溢 4、 本地小厂生意人5、文教技术基 层 5、周边农进城 选择: 要么中心极小面积 要么边 三 江宁刚改至首改阶层350-500 属于小康、中产家庭改善。有经济基 缘远配套，几乎没得选 础但实力一般，要么就近中心选择小 面积二手房，要么产业职住平衡、成 熟配套；要么外溢等待未来配套，面 积舒适享受低密 1、产业区技术青年 2、产业区首改家 庭 3、主城压力改善外溢4、文教产业 不同家庭结构和套型面积段 选择地图 89平米以下首置客群怎么买 深业青珑上府 要么外溢区，要么高单价买极小户型、或公寓 南京89㎡多为2房 3.3万/㎡ 东郊小镇第八街区 家庭结构简单，刚落脚年轻人 78㎡（2） 2.4万/㎡40-70㎡ 1、未婚产业技术青年 2、分家本地青年 250W 100-200W 3、极刚的上车家庭 熙悦 产业区职住平衡 ✓ 100W以下买套1小公寓 新保弘天宸 主城外溢 仁恒城市星徽名苑 铁路厂区风貌 ✓ 100-150W买中心区套一40-60㎡ 3万/㎡ ✓ 250-270W 买产住一体、未来配套 89㎡ 未来发展一般 想工作近生活舒适没有250W不行 270W 万科星耀都荟 2.5万/㎡ 中心区 30-40㎡公寓 必须接受3W+ 中航樾府 2.9万/㎡ 60-90W 2.66万/㎡ 30-40㎡套1 东渡国际青年城 89 100-150W 230W 产业区 金隅紫京云筑 伟星万科四季光年 2万/㎡ 外溢等未来配套 83 165 中海方山印 唯一刚需低价 无配套但职住平衡 远洋万和方山望 9 融信秦尚栖庭 3万/㎡ 89 龙湖水晶郦城 270W 100-120平米刚改怎么买 深业青珑上府 可选城职住区、中心区二手房 250-500W 3.3万/㎡ 98㎡/128 100-120平米为紧凑刚改家庭 300W(400W) 东郊小镇第八街区 1、产业区初成家首改青年、产业区骨干 3.2万/㎡ 2.4万/㎡ 首改青年 2、主城区压力改善 3、文教区 105-124㎡ 100-200W 首改技术青年 400-500W 熙悦 产业区 ✓ 250W以下只能外溢 新保弘天宸 只能买最小面积 仁恒城市星徽名苑 ✓ 280-350W买未来新城配套 外溢 二手选择 ✓ 300-450W买成熟配套产业区 4.3万/㎡ 95㎡ 万科星耀都荟 400W 中心区 要么高改 中航樾府 要么二手 东渡国际青年城 3.8万/㎡ 2.66万/㎡ 120 106/125㎡ 450W 280-330W 2万/㎡ 3.8万/㎡ 金隅紫京云筑 伟星万科四季光年 120-140-170㎡ 125㎡ 450-650W 250W 中海方山印 3万/㎡ 远洋万和方山望 89/108/126㎡ 3万/㎡ 270-330W(380W) 融信秦尚栖庭 108/126㎡ 龙湖水晶郦城 330-380 140平米改善客群怎么买 深业青珑上府 核心资源+ 产城职住平衡 + 低密形态 400-600W 2.9万/㎡ 3万/㎡ 142㎡ 140㎡ 410W 140㎡多为 中等改善 比较有实力的技术中产家庭 420W 1、产业区成长期技术青年 2、主城外溢 责任期改善3、周边厂区小老板家庭 熙悦 均要400W起 中心区600W（我们的机会） 新保弘天宸 仁恒城市星徽名苑 4.3万/㎡ 140-160㎡套 600-780W 万科星耀都荟 中航樾府 3.8万/㎡ 140㎡套 东渡国际青年城 530W 金隅紫京云筑 伟星万科四季光年 3万/㎡ 中海方山印 140㎡450W 3.4万/㎡ 137㎡466W 远洋万和方山望 为了性价比外溢 融信秦尚栖庭 等未来配套 龙湖水晶郦城 得改善面积形态 160-180平米以上高改客群怎么买 深业青珑上府 要么中心区精英高改， 要么外溢无配套享受环境、低密 熙悦 160-180㎡多为 高改家庭 实力派的技术精英家庭 新保弘天宸 仁恒城市星徽名苑 1、产业区企业高官2、周边厂区企业主 4.3万/㎡ 160㎡ 780W 万科星耀都荟 产业资源区 650-800W 中航樾府 3.8万/㎡ 东渡国际青年城 170㎡套 650W 2万/㎡ 金隅紫京云筑 伟星万科四季光年 83-125㎡ 165-250W 2.9万/㎡ 中海方山印 叠拼 3万/㎡ 470-600W 远洋万和方山望 180-200-250 为了性价比外溢 9 融信秦尚栖庭 等未来配套 540-600W 龙湖水晶郦城 得改善面积形态 江宁市场汇总性结论 传统的南京，商业综合产品的唯一求生路 江宁区12个格子汇总 客群主流近中心/近产业 地产界的独立思想派 价差梯度不大 核心区几乎无地供应（我们的机会） 产业技术改善人才主流选择在产城一体生活 产品需要强吸引力，吸引出来 江宁区唯一刚需单价 配套成熟就近工作 中海方山印 职住一体不在意缺配套 3.4万/㎡ 近大学城/近环境没有 2万/㎡ 103-137㎡ 远洋万和方山望 产区风貌，外溢得极稀 83-125㎡ 350-466W 3万/㎡ 165-250W 缺的洋房、大面积 89/108/126㎡ 近科研产业区/近环境 融信秦尚栖庭 270-330W(380W) 龙湖水晶郦城 极少的低密 江宁组团产品布局 开发区 646规上工业企业 5家百亿 53家上市企业 1066家高新技术 207家独角兽 麒麟产业园 三八线 电子科技 建设 一分为三 建成面积不大 山体 制造业厂占地大 20年老江宁中心 青龙山新城 科创汽车贸易 1、真正中心区36平方公里（百家湖+东山） 全球品牌 2、最强科创产业仍集中在开发区 厂区 南站CBD 街头服务 生服 3、研+产+厂住+景区一体的产业园生态圈 不闭环 科技服务 商贸零售（低） 306.38亿 矛盾: 建设 区政府 1、除中心区，其他板块资源难闭环 居住区生活服务 国际企业园 2、开发区核心区10-20年发展，已无新地，但技 大众汽车、西门子 将军山 电子科技产业园 淳化业厂区 术人口增加，大量首置、改善需求。只能外溢 电子 研发 能源 汽车材料 重工业 齿轮机械 富人景区

矛盾点但城市是有刚需人口的 6 4.6万/㎡ 5万/㎡ R2.75 产城一体，近主城河西 老南京人不来，新南京人就近产业 产城配套 地铁产品力 1-1.5级板块相邻，且资源闭环 地产界的独立思想派 1、发展前为农村，全移民型技术人才 产业城，没有原住民。 3、江宁区大，建成区较小，中心资源 区仅36平方公里。 4、产生多个产-居-商圈-景区-教育的板 块小生态，职住平衡可自循环，但能级 1+ 3 青山城 低。 南站CBD 5、中心发展20年已进饱和，资源完备 但缺乏新风貌，但仍是最便利生活区 中心区 1+ 2 东渡国际青年城 富人景区 1 淳化工业区 经开区 4 2 九龙湖 35 科学园 大学城 开发区 3 4.5 5 2.5 滨江产业区 4 开发区 正方新城 产业区 新保弘天宸 熙悦 3万/㎡ 3.3万/㎡ 江宁组团畅销品 轻松接受3-4W 89/140㎡ 270-420W 78/98㎡/128 250-300W(400W) 4 585套 20.17亿 2021年1-10月 仁恒城市星徽名苑 高层R2.6 产城配套 高层R2.8 35W大 深业青珑上府 学校 产品力 盘 学校 产品力 3.2万/㎡ 2.9万/㎡ 江宁组团在南京非热门成交区， 792套 30.66亿 127/142㎡ 仅2盘进入城市TOP20 89-105-124㎡ 360-410W 1、各板块独立生态，中心板块 400-500W 高层 高层 为中产精英改阶层，其余产城板 地铁、产城资源、公园 5 638套 18.03亿 块均有刚改、舒改客群。 2 625套 21.08亿 2、成熟资源＞形态＞未来资源 1 以城市配套为主 万科星耀都荟 792套 30.66亿 3、刚改中改市场，无刚需供应 四类阶层 4.3万/㎡ 95-184㎡/140-160㎡